부동산 전월세 계약서 완벽 작성법 | 임대인·임차인 필수 확인사항 & 특약 팁!

부동산 전월세 계약서 완벽 작성법 | 임대인·임차인 필수 확인사항 & 특약 팁!

부동산 전월세 계약, 공인중개사를 통해 진행하는 것이 가장 안전하지만, 간혹 직거래나 개인적인 사정으로 직접 계약서를 작성해야 할 때가 있습니다. 하지만 계약서는 법적 효력을 가지는 중요한 문서이므로, 하나라도 놓치면 큰 손해를 볼 수 있어 신중하게 작성해야 합니다.

이 글에서는 임대인(집주인)과 임차인(세입자) 모두를 위해 부동산 전월세 계약서를 안전하고 정확하게 작성하는 방법을 상세히 알려드립니다. 계약 전 필수 확인사항부터 계약서 각 항목별 작성 요령, 그리고 나에게 유리한 특약 사항 작성 팁까지, 지금부터 함께 살펴보겠습니다!

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1. 계약서 작성 전, 필수 확인사항! (가장 중요!)

계약서를 작성하기 전에 반드시 확인해야 할 사항들이 있습니다. 이 단계를 소홀히 하면 나중에 큰 문제가 생길 수 있습니다.

• 1. 등기부등본 확인 (가장 중요!):

  • 계약 당일 또는 직전에 발급받아 소유자 일치 여부 (계약하는 사람이 등기부등본상 소유자인지)를 확인하세요.

  • 근저당, 전세권, 가압류, 가처분 등 복잡한 권리 관계가 있는지 확인해야 합니다. 특히 근저당이 과도하게 설정되어 있다면 보증금 회수에 문제가 생길 수 있으니 주의해야 합니다.

  • 을구(소유권 외의 권리)에 전세권 설정이 되어 있다면 기존 전세 보증금이 얼마나 되는지 확인해야 합니다.

• 2. 건축물대장 확인:

  • 실제 건물 현황과 면적, 용도(주거용 오피스텔 등), 위반 건축물 여부를 확인합니다.

  • 불법 증축이나 용도 변경된 부분이 있다면 후에 원상복구 명령이나 벌금이 부과될 수 있습니다.

• 3. 신분증 확인:

  • 계약 당사자(임대인, 임차인)의 **신분증(주민등록증, 운전면허증 등)**을 직접 확인하여 본인 여부를 반드시 대조합니다.

  • 대리인과 계약할 경우, 위임장, 인감증명서, 대리인 신분증을 반드시 확인하고, 임대인 본인과 직접 통화하여 위임 사실을 확인해야 합니다. (위임장에 위임 내용이 명확히 기재되었는지도 중요!)

• 4. 현장 방문 및 내부 상태 확인:

  • 계약 전에 반드시 여러 번 방문하여 직접 집 상태를 확인하세요. (곰팡이, 누수, 시설 고장 여부 등)

  • 사진이나 동영상으로 하자 부분을 기록해두면 추후 분쟁 발생 시 증거로 활용할 수 있습니다.

• 5. 주변 시세 확인:

  • 계약하려는 주택의 전월세 시세가 적정한지 주변 부동산이나 온라인 시세 정보를 통해 확인하세요.

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2. 전월세 계약서 각 항목별 작성 요령

일반적으로 사용되는 표준 전월세 계약서 양식을 기준으로 주요 항목별 작성 요령을 알려드립니다. (대한민국 법제처에서 제공하는 주택 임대차 표준계약서 양식 활용을 권장합니다.)

• 1. 부동산의 표시:

  • 소재지: 등기부등본상의 주소(번지, 동호수까지 정확히 기재).

  • 토지/건물 면적: 건축물대장상의 전용면적을 정확히 기재. (대지권 포함 여부 확인)

  • 용도: 아파트, 오피스텔, 다세대 주택 등 정확히 기재.

• 2. 계약 내용:

  • 보증금/월세: 정확한 금액을 **숫자와 한글(예: 일금 일억원정)**로 병기합니다.

  • 계약금/중도금/잔금: 각 금액과 지급일을 명확히 기재합니다. (계약금은 통상 보증금의 10%)

  • 잔금 지급 시 유의사항: 잔금 지급 전 등기부등본을 다시 한번 확인하여 권리 변동 사항이 없는지 확인하세요.

• 3. 임대차 기간:

  • 시작일과 종료일을 명확히 기재합니다. (예: 2024년 7월 1일부터 2026년 6월 30일까지, 24개월)

  • 주택 임대차보호법에 따라 최소 2년의 계약 기간이 보장됩니다.

• 4. 임대인/임차인 정보:

  • 성명, 주민등록번호, 주소, 연락처를 신분증과 대조하여 정확하게 기재합니다.

  • 공동 소유일 경우, 모든 소유자의 인적 사항을 기재하고 도장을 받아야 합니다.

• 5. 특약 사항 (가장 중요한 변수!)

  • 일반 계약서에는 없는, 개별적인 합의 사항을 기재하는 부분입니다. 법률 전문가의 도움을 받으면 더욱 안전하지만, 몇 가지 예시를 통해 중요성을 이해할 수 있습니다.

  • [특약 예시]

    • "현 시설물 상태에서 임대차한다." (임차인에게 불리할 수 있으니 주의. 수리 범위 명확화 필요)

    • "잔금일 기준 등기부등본상 권리 변동이 있을 시 계약은 무효로 하고, 임대인은 계약금의 배액을 임차인에게 배상한다." (임차인 보호에 중요)

    • "임대인은 잔금 수령 즉시 해당 주택에 설정된 근저당권(채권최고액 ___원)을 말소하기로 한다." (전세 계약 시 필수적인 특약)

    • "임대인은 임차인의 전세자금대출 실행에 적극 협조하며, 협조 불이행으로 대출이 불가능할 경우 계약은 무효로 하고 임대인은 계약금을 즉시 반환한다." (전세 대출 필수 시)

    • "벽걸이 TV, 에어컨 등 임차인이 설치한 시설물은 퇴거 시 원상복구를 원칙으로 하되, 임대인과 협의하여 철거하지 않을 수 있다."

    • "임대차 기간 중 발생할 수 있는 보일러, 수도 등 주요 시설물의 수리 비용은 임대인이 부담한다." (민법상 큰 수선은 임대인, 작은 수선은 임차인이지만, 명확히 하는 것이 좋음)

    • "계약 만료 시 임차인은 임대인에게 관리비 정산서를 제출하고, 임대인은 보증금 반환과 동시에 정산한다."

    • "본 계약은 공인중개사를 통하지 않은 직거래 계약이며, 이에 따른 책임은 당사자 간 합의에 따른다." (직거래 시 명시)

  • 특약 작성 시 주의사항:

    • 구체적이고 명확하게 작성하세요. 애매모호한 표현은 추후 분쟁의 원인이 됩니다.

    • 법률에 위배되지 않는 선에서 작성해야 합니다. (강행 규정에 위반되는 특약은 무효)

    • 임대인과 임차인이 모두 동의하고 서명 또는 날인해야 유효합니다.

• 6. 간인 및 확정일자:

  • 계약서가 여러 장일 경우, 각 장 사이에 임대인과 임차인 모두 **간인(겹쳐서 도장을 찍는 것)**을 해야 합니다.

  • 확정일자: 전세 보증금을 보호받기 위해 반드시 받아야 합니다.

    • 전입신고와 점유(실제로 거주), 그리고 확정일자 이 세 가지 요건을 갖춰야 대항력과 우선변제권이 생겨 보증금을 안전하게 지킬 수 있습니다.

    • 확정일자는 주민센터, 등기소, 또는 인터넷 등기소를 통해 받을 수 있습니다. 잔금을 치른 당일 바로 받는 것이 가장 좋습니다.

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3. 계약 후 놓치지 말아야 할 안전 장치!

계약서 작성이 끝났다고 안심은 금물! 보증금을 안전하게 지키기 위한 추가적인 조치들이 있습니다.

• 1. 전입신고 및 점유:

  • 잔금을 치르고 이사한 즉시 주민센터에 전입신고를 하고, 실제로 해당 주택에 거주(점유)해야 합니다.

  • 전입신고와 점유를 해야 주택임대차보호법상 **'대항력'**이 생겨, 집주인이 바뀌어도 세입자의 권리를 주장할 수 있습니다.

• 2. 확정일자 받기:

  • 위에서 언급했듯이, 전입신고 후 주민센터에서 반드시 확정일자를 받아야 합니다. 확정일자는 후순위 권리자보다 보증금을 우선 변제받을 수 있는 **'우선변제권'**을 부여합니다.

• 3. 전세보증금 반환보증 보험 가입:

  • 전세 사기를 예방하는 가장 확실한 방법 중 하나입니다. 주택도시보증공사(HUG) 등의 기관에서 운영하는 전세보증금 반환보증에 가입하면, 집주인이 보증금을 돌려주지 못할 경우 보증 기관이 대신 지급해 줍니다. (가입 요건 확인 필수)

• 4. 계약서 및 중요 서류 보관:

  • 작성된 계약서 원본과 등기부등본, 건축물대장, 신분증 사본 등 관련 서류를 잘 보관합니다.

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마치며

부동산 전월세 계약서 작성은 단순히 종이에 글씨를 쓰는 것을 넘어, 자신의 소중한 보증금과 주거 안정을 지키는 매우 중요한 과정입니다. 특히 공인중개사 없이 직거래를 할 경우에는 모든 책임이 당사자에게 있으므로, 오늘 알려드린 내용들을 꼼꼼하게 확인하고 철저히 준비해야 합니다.

복잡하고 어려울 수 있지만, 한 번 제대로 익혀두면 미래의 계약에서도 큰 도움이 될 것입니다. 혹시 계약 과정에서 궁금한 점이 생기거나 애매한 부분이 있다면, 망설이지 말고 공인중개사나 법률 전문가에게 자문을 구하는 것이 가장 현명한 방법입니다.