미국 vs 한국 재산세 비교: 누가 더 무거운가?

- 6월 17, 2025

부동산을 소유하고 있다면 매년 피할 수 없는 세금, 바로 재산세입니다. 그런데 이 재산세, 나라마다 부과 방식과 세율이 천차만별이라는 사실, 알고 계셨나요? 특히 한국과 미국은 부동산 소유에 대한 인식이 높고 부동산 시장이 활발하다 보니, 재산세에 대한 관심도 매우 뜨겁습니다. 막연히 "미국 재산세가 한국보다 훨씬 세다"는 이야기는 많이 들었지만, 과연 사실일까요?

이 글에서는 미국과 한국의 재산세 부과 방식을 상세히 비교하고, **지역별 세율 차이 (예: 캘리포니아 vs 서울)**를 살펴봅니다. 또한, 양국의 세금 감면 제도 및 고령자 혜택을 비교 분석하며, 마지막으로 실제 사례를 통한 재산세 시뮬레이션으로 누가 더 재산세 부담이 무거운지 구체적으로 알아보겠습니다.

1. 양국 재산세 부과 방식 및 계산 기준

재산세를 이해하려면 먼저 각 나라가 세금을 어떻게 매기는지 알아야 합니다.

1.1. 🇺🇸 미국의 재산세 부과 방식

미국의 재산세(Property Tax)는 지방 정부의 주요 수입원입니다. 주 정부가 아닌 카운티(county), 시(city), 학군(school district) 등 지방 정부에서 자체적으로 세율을 정하고 부과합니다.

과세 대상: 주택, 토지, 상업용 건물 등 모든 부동산
과세 기준:
- 공정 시장 가치(Fair Market Value)에 기반한 '과세 평가액(Assessed Value)': 주 정부 또는 지방 정부에서 정기적으로(1~5년 주기) 부동산의 시장 가치를 평가하고, 이 중 일정 비율을 '과세 평가액'으로 산정합니다. 이 비율은 주마다 다릅니다. (예: 캘리포니아는 일반적으로 구입가 기준이지만, 다른 주는 시장 가치의 100% 또는 일부 비율을 적용)
- 밀(Mill) 또는 퍼센트(%) 단위 세율: 세율은 주로 1000달러당 몇 달러를 부과하는 '밀'(millage rate) 단위로 표시되거나, 퍼센트(%)로 표시됩니다. 1밀은 과세 평가액 1000달러당 1달러의 세금입니다. 예를 들어, 10밀은 1%와 같습니다.
세율 결정 주체: 주로 지방 정부 (카운티, 시, 학군, 소방서 등)에서 필요한 예산을 계산한 후 이를 충당할 수 있는 세율을 역산하여 결정합니다. 따라서 주 내에서도 지역마다 세율이 크게 다릅니다.

1.2. 🇰🇷 한국의 재산세 부과 방식

한국의 재산세는 지방자치단체의 세수원이며, 정부에서 정한 기준에 따라 부과됩니다.

과세 대상: 주택, 토지, 건축물, 선박, 항공기 등
과세 기준:
- 공시가격(공시지가/공시가격)에 기반한 '과세표준': 정부가 매년 공시하는 토지의 공시지가, 주택의 공시가격(공시지가+건물가)을 기준으로 합니다. 이 공시가격에 공정시장가액비율을 곱하여 과세표준을 산정합니다. 공정시장가액비율은 매년 정부가 정하며, 부동산 시장 상황에 따라 조정됩니다. (주택의 경우 2024년 현재 40~80% 범위)
- 누진세율 적용: 주택의 경우 과세표준 구간에 따라 0.1%에서 0.4%까지 차등 누진세율을 적용합니다. 주택 외 토지나 건축물은 별도의 세율이 적용됩니다.
세율 결정 주체: '지방세법'에 따라 정부가 정한 기준세율을 지방자치단체가 조례로 50% 범위 내에서 가감할 수 있습니다. 하지만 실제로 조례를 통해 세율을 바꾸는 경우는 많지 않습니다.

2. 지역별 세율 차이: 캘리포니아 vs 서울

미국은 주마다, 주 안에서도 카운티마다 세율이 크게 다르고, 한국은 전국적으로 유사하지만 공시가격이라는 기준이 다릅니다. 대표적인 지역을 비교해 보겠습니다.

2.1. 🇺🇸 미국 캘리포니아 주

캘리포니아는 주택 가격이 높기로 유명하지만, 재산세율은 상대적으로 낮은 편입니다.

특징: '프로포지션 13 (Prop 13)' 덕분에 재산세율이 제한적입니다. 기본적으로 부동산 매입 당시의 가격을 기준으로 과세 평가액이 고정됩니다.
기본 세율: 일반적으로 시장 가치의 약 1% 수준에서 시작합니다. (이는 주 전체의 기본 세율이며, 추가적인 학군세 등이 붙을 수 있음)
인상 제한: 매년 과세 평가액 인상률이 최대 2%로 제한됩니다. 단, 부동산 소유권이 이전되면 (매매, 상속 등) 새로운 매입 가격으로 재산세가 다시 산정됩니다.
예시: 100만 달러에 주택을 구입했다면, 초기 재산세는 약 1만 달러(1%) 정도이며, 매년 최대 2%씩 인상됩니다. 10년 후에도 시장 가치가 200만 달러로 올랐더라도, 과세 평가액은 초기 매입가 기준이기 때문에 재산세 인상 폭이 제한적입니다.

2.2. 🇰🇷 한국 서울시

서울은 부동산 공시가격이 높은 지역으로, 재산세 부담이 클 수 있습니다.

특징: 정부가 매년 고시하는 공시가격에 공정시장가액비율을 곱한 과세표준에 누진세율을 적용합니다. 공시가격은 시세의 일정 비율을 반영하며 매년 변동됩니다.
일반적인 주택 재산세율 (2024년 주택분 기준, 과세표준 구간에 따라 누진 적용):
- 6천만원 이하: 0.1%
- 6천만원 초과 ~ 1억 5천만원 이하: 6만원 + (6천만원 초과액의 0.15%)
- 1억 5천만원 초과 ~ 3억원 이하: 19만 5천원 + (1억 5천만원 초과액의 0.25%)
- 3억원 초과: 57만원 + (3억원 초과액의 0.4%)
- (재산세 산정 시 도시계획세, 지방교육세 등이 추가됩니다.)
예시: 시세 10억 원 아파트 (공시가격 7억 원 가정, 공정시장가액비율 60% 적용 시 과세표준 4억 2천만원)
- 주택분 재산세: 약 140만 원 + (1억 2천만원 * 0.4%) = 약 188만원 (대략적인 계산이며, 여기에 도시계획세, 지방교육세 등 추가)
- 시세 변동에 따라 공시가격이 매년 변동될 수 있고, 이는 재산세액에 직접적인 영향을 줍니다.

3. 세금 감면 제도 및 고령자 혜택 비교

양국 모두 재산세 부담을 줄여주기 위한 다양한 감면 제도를 운영합니다.

3.1. 🇺🇸 미국 (주/지역별 상이)

** Homestead Exemption (주택 소유자 감면):** 많은 주에서 주 거주 주택 소유자에게 과세 평가액의 일부를 감면해 주는 제도입니다. 예를 들어, 5만 달러 감면 혜택이 있다면, 과세 평가액에서 5만 달러를 제외하고 세금을 계산합니다.
Senior Citizen Exemption (고령자 감면): 특정 나이(예: 65세 이상)가 되면 재산세를 감면해 주거나, 재산세 납부를 유예해 주는 제도가 있는 주도 있습니다. 소득 요건이 붙는 경우도 많습니다.
Veteran's Exemption (참전 용사 감면): 참전 용사 및 그 배우자를 위한 재산세 감면 혜택.
Property Tax Deferral (납부 유예): 소득이 낮은 고령자 등을 대상으로 재산세 납부를 유예했다가 주택 매각 시점에 일괄 납부하게 하는 제도.

3.2. 🇰🇷 한국

1세대 1주택자 감면: 과세표준 구간에 따라 기본 재산세율이 다르게 적용되며, 특히 저가 주택에 대한 세율 인하 혜택이 있습니다.
고령자/장애인 감면: 특정 나이(예: 만 65세 이상)의 고령자나 장애인 등에게 세액 공제 혜택이 주어지는 경우가 있습니다. (지방세 감면 조례에 따라 다름)
재난 피해 감면: 재난으로 인해 주택이 피해를 입은 경우 재산세를 감면받을 수 있습니다.
공시가격 하향 안정화 정책: 정부는 부동산 시장 상황을 고려하여 공시가격의 급격한 상승을 억제하고, 이는 간접적으로 재산세 부담 완화 효과를 가져옵니다.

4. 실제 사례를 통한 재산세 비교 시뮬레이션

가상의 주택을 통해 양국의 재산세 부담을 비교해 보겠습니다.

가정: 시세 10억 원 (약 73만 달러, 환율 1,370원/$ 적용)의 주택 소유

사례 1: 미국 캘리포니아

조건: 시세 73만 달러 (약 10억 원) 주택, 신규 매입, 재산세율 1.1% 가정 (기본 1% + 추가 학군세 등)
계산:
- 과세 평가액: $730,000 (매입가 기준)
- 연간 재산세: $730,000 * 0.011 = $8,030 (약 1,100만 원)
특징: 초기 재산세 부담은 한국보다 높지만, 매년 인상률이 2%로 제한되어 장기 보유 시 세금 부담 증가 속도가 느립니다.

사례 2: 한국 서울 (강남권 아파트 기준)

조건: 시세 10억 원 아파트, 공시가격 7억 원 가정, 공정시장가액비율 60% 적용 (과세표준 4억 2천만원), 주택분 재산세율 및 기타 세금 적용
계산 (대략적):
- 과세표준: 7억 원 * 0.6 = 4억 2천만원
- 주택분 재산세: (3억원 초과 누진 구간) 57만원 + (4억 2천만원 - 3억 원) * 0.004 = 57만원 + 120만원 = 177만원
- 도시계획세, 지방교육세, 지역자원시설세 등 추가 시 약 250만 원 ~ 300만 원 예상
특징: 시세 대비 공시가격 및 공정시장가액비율 변동에 따라 매년 세액이 달라질 수 있으며, 주택 가격 상승 시 재산세 부담도 함께 증가합니다.

결론 (시뮬레이션 기반): 위 시뮬레이션만 놓고 보면, 초기에는 미국 캘리포니아의 재산세가 한국 서울보다 약 3~4배 가량 높은 것으로 나타납니다. 그러나 미국은 매년 재산세 인상률이 제한되는 반면, 한국은 공시가격 상승에 따라 세금 부담이 가파르게 증가할 수 있다는 점을 고려해야 합니다. 즉, 장기적인 관점에서 보면 미국의 재산세 부담이 더욱 가중될 가능성이 높다고 볼 수 있습니다. (특히 부동산 가치 급등 지역)

결론: 재산세, 숫자로만 볼 수 없다

미국과 한국의 재산세는 단순 세율 비교를 넘어, 과세 기준, 평가 방식, 그리고 감면 제도의 복잡성을 이해해야 합니다. "누가 더 무거운가?"라는 질문에 대한 답은 **'경우에 따라 다르다'**입니다.

단기적인 초기 부담은 미국이 더 높을 수 있습니다. 특히 집값이 비싼 지역에서는 더욱 그렇습니다.
장기적으로는 미국의 '프로포지션 13'과 같은 제한적인 인상률 정책 덕분에 세금 폭탄을 피할 수 있는 지역이 있는 반면, 한국은 공시가격 상승에 따라 세금 부담이 급격히 증가할 가능성이 있습니다. 다만, 한국은 미국에 비해 주거용 부동산에 대한 다양한 감면 제도가 상대적으로 더 많을 수 있습니다.

결국 부동산 투자나 거주를 결정할 때, 재산세는 반드시 고려해야 할 중요한 요소입니다. 단순히 한두 가지 숫자만 비교할 것이 아니라, 해당 지역의 세금 정책, 공시/시장 가치 변동 추이, 그리고 본인이 받을 수 있는 감면 혜택 등을 종합적으로 분석해야만 정확한 세금 부담을 예측하고 현명한 결정을 내릴 수 있을 것입니다.

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